Der Bundestag hat in seiner Sitzung am 21. April 2021 überraschend eine seit Jahren auf Eis liegende Verschärfung im Bereich der Grunderwerbsteuer beschlossen. Konkret geht es um sogenannte Share Deals. Die Neuregelungen dürften Unternehmensnachfolgen durch zusätzliche Steuerbelastungen weiter erschweren.

Es ist gängige Praxis, dass Immobilieninvestoren statt des unmittelbaren Erwerbs einer Immobilie den Erwerb der Anteile an der grundstücksbesitzenden Personen- oder Kapitalgesellschaft bevorzugen ist. Der Erwerb der Anteile (sog. Share Deal) ist derzeit grunderwerbsteuerfrei, sofern weniger als 95 % der Anteile an den Investor übertragen werden und die übrigen Gesellschafter seit mehr als fünf Jahren an der Gesellschaft beteiligt sind (sog. Altgesellschafter). Der Erwerb der restlichen Anteile erfolgt üblicher Weise nach Ablauf von weiteren fünf Jahren, so dass aufgrund der Wartezeit von fünf Jahren ausschließlich in Höhe des dann hinzuerworbenen Gesellschaftsanteils Grunderwerbsteuer anfällt.

Diese Gestaltungsmöglichkeit wird zum 01.07.2021 erheblich eingeschränkt. Das neue Grunderwerbsteuergesetz sieht insbesondere folgende Änderungen vor:

• Absenkung der Erwerbsgrenze von 95 % auf 90 %
• Verlängerung der Vor- und Nachbehaltefristen von fünf auf zehn bzw. fünfzehn Jahre
• Ebenfalls neu eingeführt werden soll ein weiterer Ergänzungstatbestand, der die Anteile von Kapitalgesellschaften betrifft. Analog zu § 1 Abs. 2a GrEStG sieht § 1 Abs. 2b GrEStG n.F. vor, dass der Erwerb von mindestens 90 % der Anteile an einer Kapitalgesellschaft innerhalb von zehn Jahren der Grunderwerbsteuer unterliegt. Eine solche Transaktion würde nach der aktuellen Gesetzeslage noch keine Grunderwerbsteuerbelastung auslösen.
• Die Steuer wird im Falle der Übertragung einer Personengesellschaft auf einen Gesellschafter (oder vice versa) nicht erhoben, soweit der Gesellschafter bereits an der Personengesellschaft beteiligt war und die Vorbehaltensfristen eingehalten hat. Diese Vorbehaltensfristen werden grundsätzlich von fünf auf zehn Jahre, teilweise sogar auf fünfzehn Jahre verlängert.
• Die Begrenzung der Höhe des Verspätungszuschlags auf EUR 25.000 nach § 152 Abs. 10 AO für Zwecke der Erfüllung der Anzeigepflichten findet nach § 19 GrEStG n.F. keine Anwendung mehr.

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