Das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie sieht Corona-Sonderregelungen für Wohnraum und Gewerbemietverhältnisse vor. Dr. Alena Arnst, Rechtsanwältin bei EEP, beantwortet häufig gestellte Fragen von Vermietern und Mietern zu diesen Sonderregelungen.

Zunächst einmal einordnend: Wann darf der Vermieter normalerweise bei Mietrückstand des Mieters kündigen?

Ein außerordentlich fristloses Kündigungsrecht (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB) besteht, wenn eine der folgenden beiden Situationen vorliegt:

• Keine erfolgte Mietzahlung oder Rückstand eines Großteils der Bruttowarmmiete an zwei aufeinander folgenden Terminen (z.B. ausstehende Mietzahlung im Juni und Juli) oder
• Zwei Bruttowarmmieten sind im Rückstand (bereits über längere Zeitspanne, z.B. ausstehende Miete im Juni, im Juli 50% und im August 30%)

Eine vorherige Abmahnung ist nicht erforderlich.

Das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie sieht nun Corona-Sonderregelungen für Wohnraum und Gewerbemietverhältnisse vor. Wie sehen diese genau aus?

Der Geltungsbereich erstreckt sich auf Wohn-und Gewerberaummietverträge sowie auch auf Pachtverträge. Mietschulden, die auf die Pandemie zurückzuführen sind und im Zeitraum vom 01.04.2020 bis 30.06.2020 entstehen, berechtigen demnach weder Vermieter noch Verpächter zu einer Kündigung. Der Mieter muss den Zusammenhang zwischen der Pandemie und der Nichterbringung der Miete jedoch einleuchtend darstellen, und die Zahlungsverpflichtung bleibt bestehen. Auch die Zinsen laufen weiter. Für Gewerberaummietverträge sollen das sogar 9% sein! Ablauf des Kündigungsschutzes ist am 30.09.2022.

Kommen wir zu den Rechten des Mieters in der derzeitigen Lage. Besteht aufgrund der Corona-Krise ein Recht zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses?

Nein.

Besteht aufgrund der Corona-Krise ein Recht zur Minderung der Miete?

Das ist ungewiss. Dagegen spricht, dass der Gesetzgeber das Problem „Corona und Mietverträge“ wohl offensichtlich nur durch den Kündigungsschutz für Mieter abschließend lösen wollte.

Besteht für den Mieter die Möglichkeit, sich auf einen Wegfall der Geschäftsgrundlage zu berufen?

Das wäre jedenfalls aus den gleichen Gründen wie eine Mietminderung risikobehaftet. Eventuelle Folgen des § 313 BGB wären: Stundung der Miete, Mietreduzierung, Aussetzung der Mietzahlungspflicht, Aufhebung des Mietverhältnisses.

Bei Zahlungseinstellung der Miete: Mit welchen Reaktionen des Vermieters ist derzeit zu rechnen?

Eventuell mit dem Einlösen der Mietersicherheit. Weitere Sicherheiten einfordern kann der Vermieter nicht, jedoch ist der Versuch denkbar. Mit einer Zahlungsklage ist kaum zu rechnen.

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