Vertretung einer GbR vor dem Grundbuchamt: Der Vertrag allein tut’s nicht!

Wenn eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) nach außen von einzelnen Gesellschaftern vertreten wird, müssen diese zweifelsfrei nachweisen können, dass sie auch wirklich vertretungsberechtigt sind. Dies sorgt nicht selten für Streit. In einem konkreten Fall, der vor dem Kammergericht Berlin landete, ging es um die Frage, ob ein mehrere Jahre alter in notarieller Form geschlossener Gesellschaftsvertrag zum Nachweis der Vertretungsmacht vor dem Grundbuchamt genügt.

Nach einem im September 2017 ergangenen Beschluss des Kammergerichts Berlin sollten sich einzelne vertretungsberechtigte Gesellschafter einer GbR ohne gesonderte Vollmachtsurkunden um solche bemühen, um Probleme vor dem Grundbuchamt zu vermeiden.

Vertreten alle gemeinsam oder handeln einige allein? Darauf kommt es an!

Wollen Vertreter im Rahmen von Grundstücksauflassungen die Einigung für einen Vertretenen erklären, so sind die Vertretungsberechtigungen dem Grundbuchamt zumindest durch öffentlich beglaubigte Urkunde nachzuweisen – so will es § 29 Abs. 1 S. 1 GBO. Bei GbRs handeln im einfachsten Fall alle Gesellschafter zusammen in Gesamtvertretung. Dann ist der Nachweis der Vertretungsmacht laut dem BGH sogar gegenüber § 29 GBO erleichtert: Es genügt grundsätzlich die Benennung aller Gesellschafter. In der Praxis kommt es aber häufig vor, dass nicht alle, sondern nur einzelne Gesellschafter die Vertretung übernehmen. Und schon kann es zu Schwierigkeiten kommen.

In der Streitigkeit vor dem Kammergericht meinten die vertretenden Gesellschafter, ihre Vertretungsmacht sei ausreichend durch die Vorlage eines mehre Jahren alten in notarieller Form geschlossenen Gesellschaftsvertrags mit den entsprechenden Vertretungsberechtigungen nachgewiesen worden. Damit blieben sie allerdings erfolglos.

Der Gesellschaftervertrag ist keine Vollmachtsurkunde

Das Kammergericht wies darauf hin, dass ein Gesellschaftsvertrag keine der Vollmacht vergleichbare Urkunde darstelle. Eine Vollmachtsurkunde wird gemeinhin verlangt, damit das gegenwärtige Vorliegen der Vertretungsmacht zweifelsfrei nachgewiesen werden kann und somit der ordnungsgemäße Rechtsverkehr geschützt wird. Dementsprechend muss ein Bevollmächtigter nach Erlöschen der Vollmacht die Vollmachtsurkunde wieder herausgeben und kann sie nicht etwa zurückbehalten. Dies gilt aber nicht für einen förmlich geschlossenen Gesellschaftsvertrag zu. Dieser kann jederzeit formlos geändert werden, ohne dass vorher erstellte Ausfertigungen zurückgegeben werden müssten. Er ist daher nicht geeignet, die gegenwärtige Vertretungsmacht einzelner Gesellschafter zweifelsfrei nachzuweisen – insbesondere dann, wenn er vor langer Zeit geschlossen wurde.

Für die Praxis: Immer mit!

Auf die – mögliche – nachträgliche Beseitigung des Eintragungshindernisses durch Genehmigung (§§ 185 Abs. 2, 184 BGB) sollten sich zur Einzelvertretung berechtigte Gesellschafter lieber nicht verlassen. Auch ein Abstellen auf einen erst kürzlich geschlossenen Gesellschaftsvertrag bleibt riskant. Gesellschaftern, die sich auf eine vom gesetzlichen Regelfall der Gesamtvertretung abweichende Vertretungsbefugnis berufen wollen, ist vor dem Gang zum Grundbuchamt das Einholen ausdrücklicher, öffentlich oder öffentlich beglaubigter Vollmachtsurkunden ans Herz zu legen.

KG, Beschl. v. 12.9.2017 – 1 W 326-327/17

Foto: Daniel Jedzura/shutterstock

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