Wird im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge eine mit Verbindlichkeiten belastete Immobilie unter Nießbrauchsvorbehalt übertragen, stellt sich die Frage, ob die Verbindlichkeiten mit übernommen werden sollen und worauf zu achten ist, wenn die Verbindlichkeiten entweder nicht übernommen oder doch übernommen werden sollen. Dabei ist auch an den Abzug der Schuldzinsen als Werbungskosten zu denken.

Wenn eine Immobilie unter Nießbrauchsvorbehalt übertragen werden soll, stellt sich oft die Frage, ob die damit zusammenhängenden Verbindlichkeiten ebenfalls übertragen werden sollten. Oftmals wird die Verbindlichkeit zurückgehalten. Grund ist für diese Gestaltung der Gedanke, dass nur der Nießbraucher Zins und Tilgung der Verbindlichkeiten aus den Erträgen der Immobilie tragen kann. Jedoch muss man auch den Sachverhalt umfangreicher betrachten.

Haben der Zuwendende und der Erwerber hinsichtlich der Übernahme der persönlichen Schuld keine Vereinbarung getroffen, wird der Erwerber aber beim Tod des Zuwendenden dessen Erbe, geht die Schuld auf ihn aufgrund seiner Erbenstellung über. Es handelt sich nicht um eine bei der Schenkung zu berücksichtigende Last. Die Schuld ist vielmehr bei der Erbschaftsteuer als Nachlassverbindlichkeit in voller Höhe abzuziehen. Eine Abzinsung der Verbindlichkeit auf den Zeitpunkt der Schenkung erfolgt nicht, da die Verbindlichkeit von Todes wegen übergeht.

Im Rahmen der Einkommensteuerveranlagung kann ab dem Erbanfall der Erwerber der Immobilie die Schuldzinsen als Werbungskosten von den Erträgen abziehen.

Wird allerdings eine andere Person Erbe, kann der Erwerber der Immobilie weder als Beschenkter noch im Zeitpunkt des Todes eine Verbindlichkeit vom Wert des Erwerbes abziehen.

Kommt der Zuwendende oder spätere Erbe seinen Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag nicht nach und macht der Gläubiger der Grundpfandrechte den dinglichen Anspruch auf Befriedigung aus dem Grundstück geltend, handelt es sich unabhängig von der Ausgestaltung des Vertrags zwischen Zuwendendem und Erwerber um eine nachträglich bei der Schenkungsteuer zu berücksichtigende Last.

Wenn eine andere Person Erbe der Verbindlichkeit wird, ist ein Abzug der Schuldzinsen als Werbungskosten im Rahmen der Einkommensteuererklärung ab dem Zeitpunkt des Erbfalls ausgeschlossen, da der Erbe keine Einnahmen aus der ihm nicht gehörenden Immobilie erzielt.

Haben der Zuwendende und der Erwerber im Übertragungsvertrag bereits vereinbart, dass der Erwerber die Schuld beim Tod des Zuwendenden übernimmt, handelt es sich um eine aufschiebend bedingte Last im Rahmen der Schenkung. Eine im Rahmen der Schenkungsteuer zu berücksichtigende Last des Erwerbers tritt erst mit dem Tod des Zuwendenden ein.

Kommt der Zuwendende seinen Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag nicht nach und macht der Gläubiger der Grundpfandrechte den dinglichen Anspruch auf Befriedigung aus dem Grundstück geltend, handelt es sich unabhängig von der Ausgestaltung des Vertrags zwischen Zuwendendem und Erwerber um eine nachträglich bei der Schenkungsteuer zu berücksichtigende Last.

Die Schuldzinsen können ab Todesfall und somit Übergang der Darlehensschuld vom Beschenkten als Werbungskosten abgezogen werden. Bis zum Tod konnte der Zuwendende die Schuldzinsen als Werbungskosten geltend machen.

Möglich ist ebenfalls eine Übertragung mit sofortiger Übernahme der Schuld durch den Beschenkten. In diesem Fall kann der Wert der Schuld unbedingt vom Wert der Immobilie bei der Schenkungsteuer abgezogen werden.

Jedoch kann bis zum Erlöschen des Nießbrauchrechts weder der Beschenkte mangels eigenen Erträgen aus der Immobilie noch der Zuwendende mangels eigener Belastung die Zinsen als Werbungskosten bei der Einkommensteuerveranlagung berücksichtigen.

Foto: Kamenetskiy Konstantin / shutterstock.com, FredFroese / istock.com