Zum 01.01.2018 wird das Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts und zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung in Kraft treten. Betroffen hiervon sind Verträge, die ab dem 01.01.2018 abgeschlossen werden.
Das Gesetz beinhaltet dabei spezielle Regelungen für Bauverträge, Verbraucher-Bauverträge, den Architektenvertrag und den Ingenieursvertrag, aber auch für Bauträgerverträge, die wir im Folgenden vorstellen wollen. Der Überblick ist nicht abschließend, er konzentriert sich auf die aus unserer Sicht wesentlichsten Änderungen.
Bauvertrag: Neuregelung bei Änderungen des Vertragsinhalts
Im Rahmen des Bauvertragsrechts stechen insbesondere die Regelungen zum Anordnungsrechts des Bestellers von Bauleistungen hervor. So sollen für den Fall, dass der Besteller eine Änderung des Vertragsinhaltes wünscht, die Vertragsparteien zunächst auf eine einvernehmliche Lösung hinwirken. Wird innerhalb von 30 Tagen keine Einigung erzielt, kann der Besteller die Änderung einseitig anordnen.
Positiv hierbei ist für die Bauunternehmen, dass diese unter gewissen Voraussetzungen 80 Prozent der zusätzlichen Angebotsvergütung als Abschlagszahlung beanspruchen können. Um diese Regelungen durchzusetzen wurden Vorschriften für einstweilige Verfügungsverfahren erlassen. Negative Folge ist aber unter Umständen ein kompletter Baustellenstillstand, wenn sonstige Vertragsleistungen ohne den zu ändernden Teil nicht ausführbar sind.
Auch im BGB-Vertrag ist nunmehr eine prüffähige Schlussrechnung zusätzliche Voraussetzung für die Fälligkeit des Werklohnes.
Auch bedarf die Kündigung von Bauverträgen zukünftig stets der Schriftform.
Verbraucher-Bauverträge: Neues zu Widerrufsrecht und Abschlagszahlungen
Bei Verbraucherbauverträgen handelt es sich um Verträge, durch die der Unternehmer von einem Verbraucher zum Bau eines Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird. Die Regelungen beschränken sich daher vornehmlich auf größere Baumaßnahmen.
Den Auftraggebern steht bei Verbraucher-Bauverträgen ein Widerrufsrecht von mit einer Frist von zwei Wochen zu, die aber nur zu laufen beginnt, wenn der Verbraucher ordnungsgemäß über sein Widerrufsrecht in Textform belehrt wurde. Auch haben sowohl der Verbraucherbauvertrag als auch die Baubeschreibung, für die das Gesetz einen gewissen Mindestinhalt verpflichtend vorschreibt, in Textform zu erfolgen. Insbesondere die verbindlichen Angaben zur Bauzeit dürften dabei in Zukunft eine gewichtige Rolle spielen.
Die Höhe der Abschlagszahlungen wird auf 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung begrenzt. Dabei bestehen für die Unternehmen so gut wie keine Möglichkeiten, von den vorgenannten Rechten zum Nachteil der Verbraucher abzuweichen. Nur bei den Regelungen über die Abschlagszahlungen ist unter gewissen Voraussetzungen eine Abweichung möglich.
Architekten- und Ingenieurvertrag: Änderungen bei der Mängelhaftung im Fall von Überwachungsfehlern
Ein Hauptpunkt der neuen Regelungen soll die Architekten und Ingenieure im Rahmen ihrer gesamtschuldnerischen Haftung mit dem ausführenden Unternehmen entlasten. Treten Mängel auf, für die der Architekt bzw. Ingenieur und das Bauunternehmern verantwortlich sind, und beruht die Haftung auf einem Überwachungsfehler, so kann der Architekt bzw. Ingenieur nicht ohne vorherige Frist zur Mängelbeseitigung gegenüber dem Bauunternehmen vom Besteller in Anspruch genommen werden.
Bauträgervertrag: Der große Ausnahmefall
Für den Bauträgervertrag gelten dagegen eine Vielzahl der vorgenannten Regelungen nicht. Dies betrifft unter anderem das vorgenannte Anordnungsrecht, das Widerrufsrecht und die Regelungen zur Abschlagszahlung. Hier verbleibt es vielmehr bei den bisher geltenden Regelungen.
Auch sollen insbesondere das Recht zur freien Kündigung des Werkvertrages und das Recht zur Kündigung aus wichtigem Grund nicht auf den Bauträgervertrag anwendbar sein.
Kaufrechtliche Mängelhaftung: Neuregelung zu Ein- und Ausbaukosten bei der Nacherfüllung
Auch die kaufrechtliche Mängelhaftung wird durch die Neuregelungen modifiziert. Derzeit sind für Werkunternehmer insbesondere die im Zusammenhang mit fehlerhaftem Material stehenden Ein- und Ausbaumehrkosten bei der Nacherfüllung problematisch. Zukünftig soll der Käufer von mangelhaftem Material, das er bestimmungsgemäß eingebaut oder angebracht hat, auch von seinem Lieferanten diejenigen Kosten verlangen dürfen, die für den Ausbau des mangelhaften und den Einbau des mangelfreien Materials anfallen.
Im Rahmen der Lieferkette bestehen hier auch Möglichkeiten für den Lieferanten diese Kosten an dessen Lieferanten bzw. den Hersteller „durchzureichen“. AGB-rechtlich können dabei teilweise abweichende Regelungen getroffen werden.
Fazit: Praxistauglichkeit muss sich erst noch beweisen
Neben den dargestellten Neuregelungen bestehen noch diverse weitere Facetten, deren endgültige praktische Relevanz sich wohl erst in den letzten Jahren darstellen wird. Ob die Neuregelungen insbesondere das einseitige Anordnungsrecht von Bauherren sich als praktikabel erweisen wird, sei dahingestellt. Auch wie in Zukunft beispielsweise durch Allgemeine Geschäftsbedingungen bestimmte Regelungen abgeschwächt oder umgangen werden können, wird in den nächsten Jahren die Gerichte beschäftigen.
Zu begrüßen ist dabei, dass nach dem Gesetzgeber nunmehr eine Verpflichtung besteht, bei Landes- und Oberlandesgerichten Spezialkammern für bauleistungsbezogene Streitigkeiten einzurichten, so dass zu hoffen bleibt, dass Streitigkeiten zukünftig schneller entschieden werden.
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